I. Giriş və Problem

Mülkiyyət hüququ hər kəsin həyatının mərkəzində duran amillərdəndir. Mülkiyyətin əhəmiyyəti o qədər yüksəkdir ki, Konstitusiyada iki fərqli maddədə (maddə 13 və 29) bu hüquqa yer verilmişdir. Bunların arasında yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ xüsusi rol oynayır və əksər hallarda ailənin və digər sosial strukturların qurulmasının əsas şərtlərindən biri qismində çıxış edir. Bununla mənzil və ya evin əldə edilməsi “ölüm-qalım” məsələsinə çevrilir.

2010-cu ildən başlayaraq Azərbaycanda, xüsusilə Bakıda, böyük bir tikinti “boom”u vüsət almışdır. Köhnə sovet binaları sökülərək “bir göz qırpımında” yerində yeni çoxmərtəbəli yaşayış binaları inşa edilmişdir. Əksər hallarda bu binalar mənzil-tikinti kooperativləri (MTK) tərəfindən dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrini icarəyə götürməklə ucaldılır. Binanın tikintisinin maliyyələşdirilməsi üçün MTK-lar bina onun tikintisi başa çatıb istismara qəbul olunanadək orada tikilməsi planlaşdırılan mənzilləri ya MTK-da payların alqı-satqısı formasında və ya alqı-satqı müqaviləsi formasında özgəninkiləşdirir. Qanunvericilikdə bu hallar üçün təminat qeydi institutu nəzərdə tutulsa da, reallıqda tətbiqinə demək olar ki, rast gəlinmir.

Əksər hallarda binaların tikintisi müvafiq icazə alınmadan başlayır və həmin binalar dövlət qeydiyyatında olmur. Bu mərhələdə sahələr özgəninkiləşdirilərkən mənzilin dəyəri MTK tərəfindən təqdim edilən plan əsasında (qeyri-)yaşayış sahəsinin ümumi sahəsinə münasibətdə müəyyən edilir. Lakin mənzilin istismara qəbul edilib çıxarış təqdim edildiyi zaman əksər hallarda çıxarışda olan mənzilin ümumi sahəsinin MTK ilə bağlanılan müqavilədə göstərilən ümumi sahədən yetərincə az olması gözə çarpır. Fərq bəzən 20 kvadratmetrə qədər ola bilər. Səbəb MTK-nın mənzili özgəninkiləşdirərkən sahəni “çöldən-çölə”, yəni xarici divarın xarici hissəsi daxil olmaqla, hesablamasıdır. Qanunvericilik isə, əksinə “içdən-içə”, yəni xarici divarın daxili hissəsindən hesablanmasını nəzərdə tutur. Nəticə olaraq, alıcı fərqlənən hesablama nəticəsində yaranan artıq yaşayış sahəsinin pulunu ödəmiş olur.

Mülkiyyətçiyə edilən bu xoşagəlməz “hədiyyəyə” görə kim məsuliyyət daşıyır və mülkiyyətçi bu halda nə edə bilər? Hazırkı yazı bu sualı müzakirə edir. İlk növbədə tərəflər arasında yaranan hüquq münasibətinin xarakterinə, daha sonra sahənin hesablanması qaydası ilə bağlı yaranmış vəziyyətə nəzər yetirmək gərəkdir. Yalnız bunlardan sonra mülkiyyətçinin istifadə edə biləcəyi hüquqi alətləri müzakirə etmək mümkündür.

II. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulan tənzimləmə

İlkin mülahizələr

Hüquqi cəhətdən hal-hazırda aparılan tikintilər olduqca problemli sualların yaranmasına səbəb olur. Bu isə, öz növbəsində tikilən binalar üzərində mülkiyyət hüququnu müzakirə etmək ehtiyacını yaradır.

Əksər hallarda binaların tikintisinə müvafiq dövlət qurumlarından icazə alınmadan başlanılır. Bu səbəbdən həmin tikililər dövlət qeydiyyatında hüquqi olaraq “mövcud olmur”. Nəticə olaraq onun üzərində mülkiyyətin əldə edilməsi də mümkün olmur, çünki obyekt özü hüquqi olaraq “yoxdur”.

MM-in 135.4-cü maddəsində bina müstəqil daşınmaz əmlak olaraq sadalanmışdır. Lakin Konstitusiya Məhkəməsi özünün 16 iyun 2023-cü il tarixli Plenum Qərarında həmin yanaşmanın etibarlılığını şübhə altında qoymuşdur.¹ KM bununla da daşınmaz əmlakın obyekti qismində yalnız torpağın olması yanaşmasının (superficies solo cedit) üstünlüyünü müəyyən etmişdir. Bununla da torpaqla möhkəm bağlı olan bütün digər əşyalar onun tərkib hissəsi olmaqla vahid əşya təşkil edir. Yəni torpaq üzərində tikilən bina torpağın tərkib hissəsi olmaqla həmin bina üzərində mülkiyyət bağlı olduğu torpağın mülkiyyətçisinə aid olur. Qanunvericilikdə bu qaydaya istisna müəyyən edilmişdir (tikintiyə vərəsəlik hüququ), lakin təcrübədə həmin alətin istifadəsinə rast gəlinmir.

Nəticə olaraq müvafiq tikinti icazəsi alınmayaraq tikilən binalar əksər hallarda hüquqi olaraq heç MTK-ların belə mülkiyyətində deyil, dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olur, çünki tikintilər dövlət və ya bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaq sahələrinin icarəyə götürülməsi ilə baş verir.²

1. Alqı-satqı müqaviləsi

Yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin özgəninkiləşdirilməsi bir qayda olaraq alqı-satqı müqaviləsi formasında baş verir.³ Alqı-satqı müqaviləsinə tətbiq edilən əsas normalar Mülki Məcəllənin (MM) 567-607-ci maddələri çərçivəsində müəyyən edilmişdir.

MM-in 567-ci maddəsinə görə alqı-satqı müqaviləsi üzrə satıcı alıcıya əşya (bu halda – mənzil) üzərində mülkiyyəti verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyən edilmiş pul məbləğini ödəməyi öhdəsinə götürür. Yalnız dövlət qeydiyyatına alınmış binalarda özgəninkiləşdirmə notarial qaydada baş verir. Digər hallarda təcrübədə ya MTK ilə alıcı arasında bağlanılan pay alqı-satqısı müqavilələri, ya da mənzillərin sadə alqı-satqısı müqavilələri ilə qarşılaşmaq olar. Dövlət qeydiyyatında olmayan binalarda yaşayış sahəsinin alqı-satqı müqaviləsi əsasında özgəninkiləşdirilməsi qanunvericilik tərəfindən müəyyən olunan notarial forma tələbini (MM-in 139.3 ilə 139-1.1.3-cü maddələri) pozması səbəbindən etibarlı hüquqi əqd deyildir. Nəticə olaraq etibarsız müqavilədən də tələb hüququ yarana bilməz.

Tikintisi başa çatmayan binalarda özgəninkiləşdirmə Mülki Məcəllənin 144-1 və 147-ci maddələrində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun olaraq təminat qeydi formasında baş verməlidir.⁴

2. Yaşayış sahəsi keyfiyyət tələbinin tərkibi qismində

Araşdırmanın məqsədləri üçün düşünək ki, yaşayış sahəsinin notarial qaydada rəsmiləşdirilmiş etibarlı alqı-satqı müqaviləsi mövcuddur. Bənzər alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması zamanı satıcının öhdəliyinə müqaviləyə uyğun keyfiyyətdə əşyanın verilməsi daxildir (maddə 581.1). Əşyanın keyfiyyəti obyektiv (maddə 581.2-4) və ya subyektiv olaraq (maddə 581.1) müəyyən edilə bilər.⁵ Subyektiv tənzimləmə tərəflərin keyfiyyət barədə xüsusi qarşılıqlı razılaşması əsasında müəyyən olunur. Subyektiv tənzimləmə olmadığı halda keyfiyyətin obyektiv uyğunluğuna dair tələblər tətbiq edilir.⁶ Keyfiyyətin subyektiv tənzimlənməsinin obyektiv tənzimləmədən üstünlüyü 581.2-ci maddənin 1-ci cümləsində müəyyən edilmişdir.⁷

Çoxmərtəbəli binalarda mənzillərin satışı təqdim edilən plan əsasında və ya nümunə əsasında baş verir.⁸ Burada tərəflərin bağladığı müqavilədə bir qayda olaraq əldə edilməsi nəzərdə tutulan mənzilin ünvanı, bloku, mərtəbəsi, binanın hansı hissəsində yerləşməsi və hansı ümumi sahəyə sahib olması qeyd edilir. Satıcı həmin göstəricilərə sahib mənzili verməyi, digər sözlə həmin keyfiyyətdə mənzili özgəninkiləşdirməyi, öz öhdəsinə götürür. Bununla tərəflər arasında müqavilə əsasında müəyyən edilmiş keyfiyyət tələbi yaranır (maddə 581.1). Burada alternativ olaraq həm də 581.3-cü maddə üzrə əşyanın nümunə və ya təsvir əsasında satılmasını da mübahisələndirmək olar. Hüquqi nəticə hissəsində qeyd edilən fərqləndirmə böyük fərq yaratmır.

Əlavə olaraq, 581.4-cü maddədə əşyaya münasibətdə xüsusi keyfiyyət tələblərinin müəyyən olunması halları tənzimlənir. Bu maddə imperativdir və tərəflər arasında keyfiyyət barədə razılaşmanın həcmini məhdudlaşdırır. Belə ki, satıcı qanunvericilikdə müəyyən edilən keyfiyyət tələbləri olduğu halda həmin tələblərdən daha aşağı keyfiyyətdə əşyanı müqavilə əsasında razılaşdırıb özgəninkiləşdirə bilməz. Bu bəndin əhəmiyyəti yaşayış sahəsinin hesablanması zamanı ortaya çıxır.

Nəticə olaraq mənzilin özgəninkiləşdirməsi zamanı mənzilin ümumi sahəsi onun digər göstəricələri ilə birlikdə keyfiyyət kateqoriyasına aiddir. Satıcı müqavilədə və olduğu halda, həmçinin, qanunvericilikdə müəyyən edilmiş keyfiyyət tələbinə uyğun əşyanı alıcıya vermək öhdəliyini daşıyır.

3. Ümumi sahənin hesablanması

MM-in 581.4-cü maddəsinə uyğun olaraq satıcı əşyanı özgəninkiləşdirərkən qanunda həmin əşyanın keyfiyyəti barədə xüsusi tənzimləmənin mövcud olub-olmamasına diqqət yetirməlidir. Qanunverici bənzər keyfiyyət tələbini Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin (ŞTM) 59.3-cü maddəsində müəyyən etmişdir. Həmin maddəyə görə yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Yəni mənzilin ümumi sahəsi “içdən-içə” ölçülür.

Bununla qanunvericilik mənzil alqı-satqısı zamanı ümumi sahənin müəyyən olunmasına münasibətdə xüsusi keyfiyyət tələbi müəyyən etmiş olur. Mülki Məcəllənin 581.4-cü maddəsinə uyğun olaraq satıcı həmin tələbləri nəzərə almalıdır. Yəni mənzilin ümumi sahəsi ŞTM-in müəyyən etdiyi qaydada “içdən-içə” hesablanaraq satılmalıdır. MTK-lar isə, ümumi sahəni “çöldən-çölə” hesablayaraq həm qanunvericilik tələbini pozmuş, həm də xarici divarı eyni anda faktiki olaraq bir neçə qonşuya satmış olur.

III. Mülkiyyətçiyə əlçatan hüquqi alətlər

Əksər hallarda MTK-lar qanunvericiliyin tələblərini pozaraq ümumi sahəsi artıq hesablanmış mənzilləri özgəninkiləşdirir.

Bəs belə olduğu halda alıcının hər hansı bir hüququ mövcuddurmu? Alıcıların bu halda qanunvericinin müəyyən etdiyi üç tələb hüququ yarana bilər. Bunlar müvafiq olaraq alqı-satqı müqaviləsindən, delikt və əsassız varlanma hüququndan irəli gələn tələblərdir.

1. Müqavilə hüququ üzrə

Mənzilin qanunvericiliyin tələbinə uyğun formada özgəninkiləşdirməsi zamanı tərəflər arasında alqı-satqı müqaviləsi mövcud olur. Müvafiq dövlət qeydiyyatında olmayan binalarda mənzillərin özgəninkiləşdirilməsi zamanı alqı-satqı müqaviləsi notarial formada olmaması səbəbindən etibarlı deyildir və nəticə olaraq həmin hallarda etibarlı müqavilə yoxdur. Bununla həmin münasibətlərdə iştirak edən alıcılar müqavilə üzrə yaranan tələb hüquqlarına sahib olmurlar. Onların daha sonra müzakirə olunan digər əsaslarla hüquqi tələbi yarana bilər. Müqavilə tələbinə yalnız etibarlı formada bağlanmış müqavilənin tərəfləri sahib olur.

Qeyd edildiyi kimi, satıcının artıq hesablanmış formada mənzilləri özgəninkiləşdirməsi müəyyən edilmiş keyfiyyət tələbinin pozulmasıdır. Keyfiyyət pozuntusunun nəticəsində alıcının yaranan tələb hüquqları MM-in 587-ci maddəsində müəyyən edilmişdir.

·   Alış qiymətinin mütənasib azaldılması

·   Əşyanın qüsurlarının ağlabatan müddətdə əvəzsiz aradan qaldırılması

·   Əşyanın qüsurlarının aradan qaldırılması üçün özünün çəkdiyi xərclərin əvəzinin ödənilməsi

Aidiyyəti olan burada birinci seçimdir. Qüsur bu halda əskik kvadratmetrdir və onun müəyyən müddət ərzində aradan qaldırılması (tikilərək əlavə edilməsi) çoxmərtəbəli binada mümkünsüzdür. Bununla satıcı alış qiymətinin əskik kvadratmetrlə mütənasib azaldılmasını tələb edə bilər.

Qüsurun aradan qaldırılması mümkünsüz olduqda (587.2) alıcı hətta alqı-satqı müqaviləsindən imtina edə və ödədiyi pulun geri qaytarılmasını tələb edə bilər. Lakin həm şəxsin mənzil mülkiyyətçisi olması arzusunu, həm alış qiymətinin azaldılmasının mümkün olmasını, həm də ümumi mülki dövriyyənin çevikliyinin qorunması marağını (maddə 587.3) nəzərə alaraq 587.1.1-ci maddəyə uyğun olaraq alış qiymətinin azaldılması daha ağlabatan tələb hesab edilə bilər.

Qeyd olunan tələb hüququnun reallaşdırılması üçün alıcı satıcıya qüsuru aşkar edib bu barədə məlumat verməlidir. Bir qayda olaraq qüsurun aşkar edilməsi üçün iki illik müddət müəyyən edilir (maddə 589). İstismara qəbul edilmiş və dövlət qeydiyyatından keçmiş binalarda mənzilin əldə edilməsi zamanı bu qüsur birbaşa əldə etmə zamanı aydın olur. Özgəninkiləşdirildikdən sonra istismara qəbul edilib çıxarışı verilən mənzillərdə isə, uyğunsuzluq daha sonra ortaya çıxır.

Qüsura görə satıcının məsuliyyət daşıması şübhə doğurmur (maddə 588.1). MTK-ların ŞTM-in 59.3-cü maddəsi barədə xəbərdar olmaması barədə mümkün etirazları da qəbul edilə bilməz. Tikinti sahəsində sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan subyektlər qanunvericiliyin müəyyən etdiyi tələbləri bilməlidirlər.

Bununla etibarlı alqı-satqı müqaviləsi üzrə alıcının satıcıya qarşı irəli sürə biləcəyi ilk tələb hüququ qismində alış qiymətinin mütənasib azaldılması çıxış edir. Hər hansı bir səbəbdən (müddətin buraxılması və ya etibarsız alqı-satqı müqaviləsi), müqavilə hüququ üzrə tələb hüququnun irəli sürülməsi mümkün olmadığı təqdirdə alıcının subsidiar olaraq delikt və ya əsassız varlanma üzrə satıcıya qarşı digər tələb hüquqları yarana bilər.

2. Delikt hüququ üzrə

Alıcının həqiqi ümumi sahədən daha artıq ümumi sahə üçün ödəniş etdiyi halda ona faktiki olaraq maddi ziyan dəymiş ola bilər. Bu tələbi həm etibarlı, həm də etibarsız alqı-satqısı müqaviləsinin tərəfləri irəli sürə bilər.

MM-in 1096-1-ci maddəsinə uyğun olaraq birbaşa vurulmuş maddi ziyan deliktin anlayışına daxildir. Yuxarıda qeyd edildiyi kimi mümkün ziyanın satıcının hərəkəti nəticəsində yaranması şübhəsizdir.

Ən əsas sual qismində burada əlavə ödənişin 1097.1-ci maddədə sadalanan hallardan birinə aid olub-olmamasıdır. Burada müzakirə predmeti alıcının satıcıya qarşı olan artıq ödənişin geri ödənilməsi tələbidir. Həmin tələb hüququnun 1097.1-in əhatə dairəsinə düşüb-düşməməsi sualdır. Bir tərəfdən əmlakın anlayışı MM-in 135.2 və 135.5-ci maddələrinə uyğun olaraq özündə özündə həm əşyaları, həm də tələbləri və hüquqları ehtiva edir. Bununla alıcının artıq ödənişi geri qaytarma tələbi də 1097.1-ci maddədə qeyd edilən əmlak anlayışına aid olmaqla maddənin tətbiq dairəsinə daxil ola bilər.  

Digər tərəfdən isə, mülki hüquqi nəzəriyyə perspektivindən delikt hüququnun adətən yalnız mütləq hüquqlara dəymiş zərəri əhatə etməsi mübahisələndirilə bilər. Mütləq hüquqlara nümunə qismində əşya hüququnu göstərmək olar. Əşya hüquqları mütləqdir və istənilən üçüncü şəxslərə qarşı irəli sürülə bilər (maddə 152.5). Tələb hüquqları isə öz növbəsində mütləq deyil, nisbi hüquqlardır və yalnız müvafiq şəxsə münasibətdə irəli sürülə bilər. Hər iki yanaşma müəyyən əsaslandırma ilə mümkündür.

Müvafiq tələbin 1097.1-in əhatə dairəsinə daxil olduğu halda alıcının delikt hüququnundan irəli gələn tələb hüququ yaranır və o, satıcıdan ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam həcmdə ödənilməsini tələb edə bilər (maddə 1097.1). Bununla artıq hesablanmış sahə üçün edilmiş ödəniş alıcıya dəymiş zərər olaraq satıcıdan geri ödənilməsi tələb edilə bilər.

3. Əsassız varlanma üzrə

Delikt tələbinə alternativ olaraq həm etibarlı, həm də etibarsız alqı-satqı müqaviləsi üzrə alıcılar əsassız varlanma üzrə satıcıdan artıq ödənişin geri qaytarılmasını tələb edə bilər. Əsassız varlanma o zaman baş vermiş hesab edilir ki, bir şəxs başqa şəxsin hesabına hüquqi əsas olmadan əmlak əldə etmiş olsun (maddə 1091.1, 1091.2).

Hazırkı halda əsassız varlanmış şəxs MTK, məhrum olmuş şəxs alıcı, əldə edilən əmlak artıq hesablanmış sahə üçün ödəniş və varlanma birbaşa olaraq alıcının hesabına baş vermiş olur. Hüquqi əsas (alqı-satqı müqaviləsi) mövcud olsa da, o ya qanunvericiliyin tələbinə zidd (ümumi sahənin səhv ölçülməsi), ya da etibarsız alqı-satqı müqaviləsinə (notarial qaydada bağlanmayan müqavilə) əsaslanır. Həmin hüquqi əsas (etibarlı alqı-satqı müqaviləsi halında) ilə MTK yalnız qanunvericiliyin müəyyən etdiyi qaydada hesablanan sahəyə ödənişin edilməsini müqavilə üzrə tələb edə bilər.⁹ Qalan hissədə ödənişin əldə edilməsi üçün MTK-nın heç bir hüquqi əsası yoxdur.

Etibarsız alqı-satqı müqaviləsi halında isə, ümumiyyətlə hüquqi əsas mövcud olmur və tərəflər bir-birilərinə aldılaqlarını qaytarmalı olur. Bu halda 337.5-ci maddənin tələblərinə uyğun restitusiya deyil, 1091-ci maddəyə uyğun əsassız varlanma üzrə geri qaytarma tətbiq edilməlidir.¹⁰

Əsassız varlanma zamanı məhrum olmuş şəxsin bir neçə tələbi yarana bilər. Mənzil alqı-satqısı zamanı bu 1092.1-ci maddəyə uyğun olaraq əldə edilənin (artıq ödənişin) geri qaytarılması tələbidir.

Nəticə

Çoxmərtəbəli yaşayış binalarında mənzillərin özgəninkiləşdirilməsi zamanı əksər hallarda qanunvericiliyin tələblərinin pozuntusu baş verir. Bunlardan biri ümumi sahənin artıq hesablanmasıdır. MTK ümumi sahəni artıq hesablayaraq alıcıdan artıq ödəniş alır. Bu baş verən pozuntulardan yalnız biridir. Keyfiyyət tələbinin pozulmasına daxil olan digər nümunə qismində planda və təsvirdə göstərilən uşaq oyun sahələrinin, yaşıllıq zonalarının və dayanacaqlarının yerində reallıqda əlavə binaların tikilməsini göstərmək olar. 

MTK-ların mənzil özgəninkiləşdirilməsində bənzər yanaşması faktiki olaraq qanunvericiliyin pozuntusu olmaqla paralel olaraq daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin süni yüksəlməsinə səbəb olur. Çünki həmin mənzilin ikinci dəfə özgəninkiləşdirildiyi zaman ilkin alıcının ən azı özünün qeyri-mütənasib formada ödədiyi artıq alış qiyməti məbləğində ödəniş tələb etməsi labüd olur.

Lakin qanunverici bənzər pozuntuların nəticələrinin aradan qaldırılması üçün alıcıya müəyyən tələb hüquqları təqdim etmişdir. Etibarlı alqı-satqı müqaviləsi üzrə alıcı üçün bunlar (1) müqavilə əsasında alış qiymətinin müvafiq olaraq azaldılmasının tələb edilməsi, (2) dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsinin tələb edilməsi və (3) əsassız varlanma nəticəsində əldə edilən ödənişin geri qaytarılmasının tələb edilməsidir. Etibarsız alqı-satqı müqaviləsi üzrə alıcının isə, müqavilə üzrə tələb hüququ (1) mövcud olmur. O, yalnız delikt (2) və əsassız varlanma üzrə (3) tələblər irəli sürə bilər.

1. Konstitusiya Məhkəməsi həmin qərarda daşınmaz əmlakın müəyyən olunmasına münasibətdə qanunvericilikdə bir-birinə zidd olan iki yanaşmanı təfsir etmişdir. Birinci yanaşmaya uyğun olaraq, istənilən tikili yerləşdiyi torpaq sahəsinin mühüm tərkib hissəsi sayılır və onlar birlikdə vahid daşınmaz əşyanı təşkil edirlər. Bununla da, superficies solo cedit prinsipinə əsasən onlar vahid mülkiyyət hüququ obyekti olaraq nəzərdən keçirilirlər. İkinci yanaşma isə ümumi qayda olaraq, torpaq sahəsini və onun üzərindəki tikilini müstəqil daşınmaz əmlak kimi tanıyır və bundan irəli gələrək hesab edir ki, onlardan hər biri mülkiyyət hüququnun müstəqil obyekti kimi ayrı-ayrı subyektlərə məxsus ola bilərlər. Mülahizələrinin nəticəsində KM müəyyən etmişdir ki, qanunvericilik son zamanlar həm Mülki Məcəllədə, həm də digər Məcəllələrdə birinci yanaşmaya üstünlük verir.
2. Bu məsələ özlüyündə həddindən artıq problemli olmasıdan daha ətraflı başqa yerdə müzakirə ediləcəkdir.
3. MTK-ya paylar formasında rəsmiləşdirilən müqavilələr əsasında sahəyə münasibətdə əşya hüquqları fərqli formada yarandığı üçün müstəqil yazının predmeti olmalı və müzakirə edilməlidir. Hazırkı yazıda yalnız alqı-satqı müqaviləsi əsasında baş tutmuş özgəninkiləşdirmə müzakirə ediləcək.
4. Təminat qeydi podrat müqaviləsinə bənzər hüquqi konstruksiya olduğu üçün bu yazıda müzakirə edilməyəcəkdir.
5. Obyektiv və subyektiv uyğunluq barədə daha ətraflı dərc olunan digər yazıda oxuya bilərsiniz.
6. Daha ətraflı bax, Nicat Rəsulzadə, Alğı-satqı müqavilələrində malların keyfiyyət standartı: Vyana Konvensiyası ilə Mülki Məcəllənin müqayisəli analizi, Bakı Dövlət Universiteti Tələbə Hüquq Jurnalı, 69, 70-76 (2020).
7. 581.2. Alğı-satqı müqaviləsində əşyanın keyfiyyəti haqqında şərtlər olmadıqda […].
8. Məsələn, A 16 mərtəbəli binanın 10-cu mərtəbəsində 1 otaqlı mənzil almaq istəyir. Binanın isə, həmin məqamda yalnız 5 mərtəbəsi tikilmişdir. Bu halda satıcı (MTK) alıcıya (A) 10-cu mərtəbədə olması nəzərdə tutulan mənzilinin eynisinin 5-ci mərtəbədə artıq inşa edilmiş nümunəsi göstərərək alqı-satqını rəsmiləşdirir.
9. Məsələn, mənzil MTK tərəfindən özgəninkiləşdirilərkən 81 kvadratmetr olaraq müəyyən edilib, qanunvericiliyin tələbinə uyğun hesablanarkən isə, əslində 68 kvadratmetr olması müəyyən olur. MTK bu halda yalnız 68 kvadratmetrə mütənasib ödənişi tələb etmək üçün hüquqi əsasa sahib olur, digər 13 kvadratmetr üçün ödənişin tələb edilməsi üçün hüquqi əsas mövcud deyildir.
10. Bu 337.5-ci maddənin mətnindən irəli gəlir. Həmin maddədə restitusiyanın “Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa […]” tətbiq edilməsi müəyyən edilmişdir. Əsassız varlanmanın 1091-1095-ci maddələrinin tənzimləmələri isə, qanunvericiliyin müqavilənin etibarsız olmasına münasibətdə müəyyən etdiyi xüsusi tənzimləmədir və bununla restitusiyaya münasibətdə xüsusi olmaqla üstün qüvvəyə malikdir (lex specialis derogat lex generalis).